![澳大利亚高等法院大楼——BA诉国王案 [2023] HCA 14 共同租用权案件摘要](https://0b442dd2.delivery.rocketcdn.me/wp-content/uploads/2025/06/High-Court-of-Australia-–-Case-Summary-BA-v-The-King-2023-HCA-14-Pentana-Stanton-Lawyers-683x1024.png)
Key Takeaways
- The High Court clarified that a co-tenant retains lawful authority to enter a property even after vacating, as long as the tenancy is not formally terminated.
- For a break and enter charge to apply, the prosecution must prove the accused entered as a trespasser, which requires absence of lawful authority.
- Breaches of tenancy obligations, such as non-payment of rent or causing damage, do not strip a co-tenant of their right to enter the property.
- Exclusion of a former co-tenant requires formal legal action, such as applying to the NSW Civil and Administrative Tribunal to terminate the tenancy.
- Legal mechanisms like Apprehended Domestic Violence Orders can prohibit entry by a former co-tenant, but until such orders or formal termination occur, their right of entry remains.
高等法院裁决：新南威尔士州的共同租住权与入室盗窃案
导言
澳大利亚高等法院在BA v The King[2023] HCA 14 一案中的判决极大地澄清了刑法与租赁权之间的交叉问题，尤其是在共同租户关系破裂的情况下。该案涉及已搬出房产的共同租户是否保留进入房产的合法权力，以及根据《1900 年犯罪法》（新南威尔士州）第 112(1)(a)条，此类进入是否构成非法闯入的刑事犯罪。法院的裁决对寻求将前伴侣逐出房产的共同租户具有重要的实际和法律意义。
案件背景
在本案中，上诉人（BA）和原告根据 2010 年《住宅租赁法》（新南威尔士州）签订的租约共同承租了位于新南威尔士州昆比恩的一处住宅物业。在他们的家庭关系破裂后，BA 搬了出去，不再支付租金，并搬走了他的大部分物品。然而，租约仍然有效，BA 作为共同租户的法律地位也没有改变。在遭到申诉人拒绝后，BA强行进入该房产，造成损坏并殴打申诉人。他被指控犯有严重破门而入罪，但高等法院最终认定，作为共同租户，BA 保留了进入房舍的合法权力。
主要法律问题和高等法院的裁决
- 破门而入罪的非法侵入要求
高等法院认为，对于《1900 年犯罪法》（新南威尔士州）第 112(1)(a) 条规定的破门而入罪，控方必须证明被告是以非法侵入者的身份进入，即未经合法授权。法院重申，只要租户在租约中的合法地位不变，其进入权就一直存在，无论他们是在占用房屋还是违反了租约义务。 - 共同承租和不居住的影响
法院认为，共同承租人如果已经搬出房屋、停止支付租金或与其余居住者不再有关系，仍保留进入该房产的合法权力，直至租约正式终止。进入权并不取决于实际居住或遵守所有租赁义务。 - 同意和进入目的
高等法院驳回了共同租户进入房屋需要其他占用人同意的论点。即使是出于非居住原因或伴随着应受谴责的行为进入，进入的合法权利也不会因其余占用人的意愿或进入目的而终止。 - 违反租赁义务的影响
法院明确指出，违反 2010 年《住宅租赁法》（新南威尔士州）的行为，例如造成损坏或未支付租金，本身并不会剥夺共同租户进入房屋的合法权力。此类违反行为可能导致民事补救，但不会将合法进入转化为刑法意义上的非法侵入。
对寻求将前共同租户排除在外的共同租户的影响
- 合法权利在正式终止前一直有效
共同承租人进入房产的权利一直有效，直到他们的名字从租约中正式删除或租约以其他方式终止。物理排斥，如更换门锁或拒绝进入，并不能取消这一法定权利。 - 刑法不能作为驱逐的补救措施
除非租约已经正式终止，否则剩余的住户不能依靠刑法（如破门而入的指控）来阻止前共同住户重新进入。在这种情况下，高等法院的判决明确区分了民事和刑事补救措施。 - 改变权利所需的民事诉讼
如果希望将前共同租户排除在外，适当的做法是通过 2010 年《住宅租赁法》（新南威尔士州）规定的程序寻求终止共同租约，例如向新南威尔士州民事和行政法庭 (NCAT) 申请终止租约令或将前共同租户从租约中除名。 - 家庭暴力和紧急补救措施
该决定并不妨碍使用其他法律机制，例如申请 “制止家庭暴力令”（ADVO），该命令可禁止前共同承租人进入房舍，无论其租赁身份如何。在没有此类命令或租约正式终止的情况下，前共同租户的进入权仍保持不变。
结论
高等法院在BA v The King[2023] HCA 14 一案中的裁决强调了区分租赁法规定的合法权利和破门而入条款规定的刑事责任的重要性。对于共同承租人来说，尤其是在关系破裂之后，如果希望排除在外，必须迅速采取法律措施，正式终止共同承租人在租赁合同下的权利。在采取这些措施之前，前共同租户仍保留合法的进入权，试图将其排除在外的行为可能无法通过刑法强制执行。该案例强调，在个人关系结束后寻求改变共同租户的权利时，需要采取明确的法律行动，而不是依赖非正式安排或假设。
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