墨尔本商业租赁律师
为维多利亚州各地商业及零售租赁的出租人和承租人提供法律意见：租约的谈判与审阅、租金审查（rent review）与物业支出（outgoings）、转让、搬迁与复原（make good）、违约与终止，以及随之而来的租约纠纷。
大多数租约纠纷，在租约签署之日就已见分晓
商业租约往往一签数年，通常比促成这份租约的双方善意维持得更久。租金审查机制、物业支出、续租选择权（option）、转让条款、搬迁与拆除权利、租期结束时的复原：每一项要么在一开始就经过谈判，要么没有。当租约演变为纠纷时，争论的焦点几乎总是这些条款写了什么，以及法律允许它们发挥怎样的作用。
这正是我们的工作。在租约对您产生约束力之前，我们会以纠纷中审读它的方式来审读它；在租期之内，当租金审查、转让、搬迁通知或违约情况出现时，我们会据此采取行动。若事务须通过法律程序推进，仍由同一团队负责。
我们为墨尔本及维多利亚州各地零售、办公、工业及其他商业场所的出租人和承租人提供服务。如涉及商业地产本身的购买、出售或开发，请参见我们的商业地产律师。
意向书（heads of agreement）、租约草案，以及该法将默示纳入其中的条款。
披露声明（disclosure statement）、续租选择权，以及与之相关的通知日期。
审查机制、市场租金审查，以及出租人可以收回哪些费用。
取得同意、随企业一并出售的租约，以及解除担保人的责任。
搬迁、拆除、场所受损，以及租约的终结。
违约通知、没收租约（forfeiture）及相应救济、调解，以及 VCAT。
第一个问题是：该法是否适用
每一份商业租约都是一份合同。其中一些同时也是 Retail Leases Act 2003 (Vic) 所规定的零售场所租赁（retail premises lease），对于这类租约，该法改写了交易的一部分内容：它将文件本身没有的条款默示纳入租约，使另一些条款失效，并确定纠纷必须提交何处处理。零售租赁中的条款，凡与该法不一致或试图排除该法适用的，在该范围内无效（section 94）；而且无论租约就签署地点或适用法律作何约定，该法均适用于维多利亚州的零售场所（section 13）。
该法是否适用，取决于租约项下场所的使用方式，而非文件的名称。零售场所（retail premises）是指全部或主要用于以零售方式销售或出租商品，或以零售方式提供服务的场所（section 4(1)）。该法设有若干例外，包括承租人为上市公司或其子公司的情形，或租约项下的占用成本（occupancy costs）超过条例所设上限的情形（section 4(2)）；此外，对于租期不足一年的租约，该法一般不适用（section 12）。
名为商业租约，并不妨碍它实为零售租赁。
这个问题的答案决定了此后的大部分事项：租期是否必须至少为五年、出租人可以转嫁哪些费用、租金审查如何进行，以及纠纷是诉诸法院，还是必须先经维多利亚州小企业委员会（Small Business Commission）调解，才能提交维多利亚州民事与行政审裁处（Victorian Civil and Administrative Tribunal, VCAT）。无论站在哪一方，这一判断都很容易出错，而错误往往要等到代价高昂时才会显现。
该法写入的条款
除非承租人从小企业委员会取得豁免证明书（waiver certificate），否则就零售租赁而言，租期（包括任何续租选择权期间）必须至少为五年（section 21）。出租人必须将建筑结构、设备装置及服务设施维持在与订立租约时状况相符的状态（section 52），并须就对承租人经营的某些干扰向其作出补偿（section 54）。
不得转嫁的费用
零售租赁不得要求承租人支付出租人的资本性费用、折旧、储备基金（sinking fund）供款、借贷成本、土地税或拟备租约的法律费用，但有少数例外（sections 41 to 44, 50 and 51）。可收回的物业支出必须在租约中列明、预先作出估算，并提供账目说明（sections 39, 46 and 47）。
既定的纠纷解决途径
大多数零售租赁纠纷必须先经小企业委员会调解，VCAT 才会受理（section 87）。此后，VCAT 对其中大多数纠纷拥有专属管辖权（section 89(4)），且各方一般自行承担己方费用（section 92）。紧急禁令是调解步骤的例外。
先定性，再谈判，然后守住各项日期
先为租约定性
是否属于零售租赁，以及这对租期、物业支出、租金审查和纠纷解决途径意味着什么。我们的法律意见均以这个答案为出发点，因此我们会在一开始就把它弄清楚，而不是等到纠纷迫使各方面对这个问题时才处理。
就日后才显现后果的条款进行谈判
租金审查机制、物业支出、续租选择权、转让、搬迁、拆除与复原。这些条款决定了租约在整个租期内的成本，而在签署之前修改它们，远比签署之后容易得多。
守住日期，也守住筹码
披露期限、续租选择权通知、租金审查通知和违约通知：租赁事务以日期为轴运转，错过一个日期，就可能失去续租选择权或终止租约的权利。纠纷出现时，我们会审慎选择审理机构与时机。
直白解读您的租约与处境
初次咨询保密进行。请带上租约、披露声明以及任何已发出或已收到的通知，我们会告诉您目前的处境，以及接下来哪个日期最为关键。
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租约纠纷
租金与物业支出纠纷、有争议的租金审查、转让同意遭拒、搬迁与拆除通知、场所受损、租期届满时的复原索赔，以及针对任何一方提出的不合情理行为（unconscionable conduct）指控（sections 77 and 78）。在零售租赁下，其中大多数纠纷必须先提交小企业委员会进行调解，且只有在该委员会证明调解已经失败或不太可能解决该纠纷之后，才能提交 VCAT（section 87）。在该调解中所说的内容，不得在其后的程序中使用（section 88）。
违约、终止与复原
对于欠租以外的大多数违约，出租人须先根据 Property Law Act 1958 (Vic) 的 section 146 送达通知，指明违约事项，要求承租人在违约可以补救时予以补救，并要求其支付补偿，且须待承租人已有合理时间遵从该通知之后，方可行使重新进入（re-entry）或没收租约的权利。欠租的处理方式有所不同（section 146(12)），租约本身的条款也很重要。面临没收租约的承租人可以申请救济（relief）；就零售租赁而言，VCAT 在给予此类救济方面拥有与维多利亚州最高法院相同的权力（Retail Leases Act, section 89(2)）。
复原义务由租约而非该法决定：场所必须以何种状况交还、以哪份记录作为比对依据，以及出租人能否收取费用以代替实际施工。在零售租赁下，如承租人已履行其全部义务，保证金必须在租约结束后 30 天内退还（section 24）。参见合同纠纷。
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有关商业租赁与零售租赁的问题
最后审阅：2026 年 10 月。除另行指明其他法律外，本页所引法条均出自 Retail Leases Act 2003 (Vic)，并以经授权的 Retail Leases Act 2003 (Vic) 第 027 版（修订截至 2024 年 7 月 1 日）及 Property Law Act 1958 (Vic) 第 142 版（修订截至 2024 年 7 月 1 日）为准，核对日期为 2026 年 10 月 7 日。本页面所载为一般信息，并非法律意见。
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